物業管理點只保安咁簡單

說起物業管理,不少人都以為工作等同保安。從事該行業17年、現任管業經理的雷晶明(Lawrence)指,平日工作除管理保安、清潔及維修人員外,亦需要處理物業財務管理,甚至連大廈機電裝置和法律知識都需要掌握。物業管理,其實點只保安咁簡單?

「外界普遍對我們行業不太認識,令我們請人困難,其實新人加入時,的確會做一些前線崗位,但做經理要管理營運,一說到營運就涉及錢,所以一定要做預算,這也是我們主要工作之一。新樓、5年樓齡及20年樓齡的物業,各有不同預算焦點。」作為管業經理,要熟悉負責大廈的所有設施,例如有多少台升降機、水泵,大概多久要做一次維修、洗一次水缸,才可以做出管理費預算。
Lawrence早在1997年中學畢業後便入行,成為物管見習員。「當時對物管行業分工並不清晰,對學歷要求亦不高。」日常工作除管理保安、清潔及維修人員外,亦會涉獵不少專業範疇,例如要代客戶處理法律相關問題,採購及機電等知識亦要掌握,「入行幾年後,單靠中學的學術知識已『唔夠用』,需要修讀相關專業課程。」

工商住物業焦點各不同
Lawrence現時於仲量聯行工作,管理18個項目,包括住宅、商廈、工廠及設施管理等。他指出,不同項目有不同重點,例如住宅是每個人的居所,大家對公眾地方設施都有期望,故會重點提供增值及康樂服務;商業大廈硬件配置較多,用在機電項目的資源亦會較多,亦會按需要在大廈公共地方,擺設藝術品等。
另外,近年物業管理行業也在發展商興建大廈時參與工作,「我們會參與前期管理工作,代發展商接收地盤負責管理,並在設計時加入管理角度的意見,入伙後亦可立即提供服務」。物業管理公司亦會為機構投資者,提供房地產發展顧問服務。
社會在進步,物管從業員亦不能停下來。Lawrence指,工作最大挑戰,是角色與以前不同。「以前主要焦點在硬件上,現時可能要擔當政府政策的推行者,例如政府希望做環保工作,我們要協助做垃圾源頭分類;物業樓齡上升,又有強制驗窗等計劃,都需要從業員推行。」此外,很多舊區都有單幢舊樓需要翻新,這些物業不少都沒有業主立案法團和管理公司,房屋經理學會亦會教導業主如何成立法團。

須緊貼市場脈搏
他表示,從業員必須持續進修和緊貼市場脈搏,「以前清潔、保安等都是人力密集的行業,例如停車場要收費,一定要安排人手,但現時可以用八達通付款;商業涉及更多冷氣和機電的新技術,我們要不斷了解有甚麼新科技,才能向業主提供更有效益的提議。」
作為加入行業十多年的從業員,他認為要加入這個行業,溝通能力不可或缺。「人與人之間溝通非常重要,因為一幢物業的持份者很多,除業主和使用者外,社區和政黨可能都牽涉其中,懂得取其平衡非常重要。」他續稱,凡事亦要有正面態度,兼且要好學,不斷更新自己的知識。

發牌制料最快
2017年推行

香港房屋經理學會會長袁翠儀(Cora)稱,民政事務署已將立法發牌規管物業管理行業的建議書,提交立法會,期望可在下個財政年度成立監管局,之後便可開始討論發牌細節,估計最快於2017年可實施。
她續指,據初步建議,從業員牌照分為一級及二級牌,公司則只有一種牌照;估計有1.1萬名從業員需要取得牌照。另外,當局建議設3年過渡期,讓未符合資格的從業員,可以在期內增值或補讀課程。
袁氏稱,近年物業管理行業請人困難,每年僅約300人修畢認可課程,扣除部分繼續進修或轉做其他行業,僅足夠填補退休等正常流失人手,但未來10年政府目標有47萬伙住宅落成,估計每年需要150至200個新學位才能滿足需求。

難忘沙士
03年沙士,對於不少港人來說難以忘記,每日擔心自己管理的大廈成為「疫廈」的物管從業員,感受更深。Lawrence稱,當時他負責管理住宅,涉及逾2,800伙,當中有零星個案。「一有個案,穿着『太空衣』(保護衣)的衞生防護隊就會封場。」
他指出,當時每日都要上網,了解最新疫情,一旦發生在自己管理的大廈,要立即通知所有住戶,並安撫他們的情緒,而且要配合當局的清潔行動。值得慶幸的是,沙士過後,很多物業管理公司都有更強的衞生意識,不少衞生措施亦續行至今。
說起日常工作,Cora認為辛苦與否見仁見智,「做經理,沒有計OT,有時和業主開會開到半夜三更,他們回去樓上就可以睡覺,自己還要搭車回家。不過我認為這是心態問題,我會接受這是工作一部分。」

資料來源:http://www.am730.com.hk/article-196402